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时间市场-疫情对于高周转房企的考验主要有三个方面:拿地时间延后影响全年回款节奏、已拿地项目开发周期延后导致前期资金沉淀、销售周期延后导致销售回款停滞-昌都新闻

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同樣的問題還會出現在房企密集布局的環京、環滬等都市圈的四五線城市中。

如果項目在開盤前停轉,投入的資金將被沉澱,融來的錢要按期支付利息,到兌付期的還要連本帶利償還,現金流回款一旦卡殼,整個高周轉的開發節奏都會被打亂。

政策距離對這部分置業人群的心理打擊,將影響未來中心城市溢出需求的選擇。

銷售回款中,定金、預售款、首付、個貸都是房企重要的回款來源。

一旦成功拿地,房企在拿地前排布的各節點工作就會緊鑼密鼓地執行,追求在預定時間實現項目回款。

疫情一日不解除,售樓處一日不開放。

開發商拿地之前,都會對意向地塊做評估和利潤測算,如果符合高周轉拿地標準,且拿地有把握,公司內部立項后,很多工作都會前置。

同時,鑒於現階段疫情仍未解除,地方政府在重點管控工地施工安全。成都住建局2月7日發文,凡工地造成1人以上疫情確診的,視為重大安全事故,造成3人以上疫情確診的,將禁入市場一定期限。

其次,三四線城市是勞動人口主要輸出地,疫情后多城市限制非本地外來人口的流入,比如上海,需要有明確工作和居住地才可返滬,這就意味着一部分外出打工的人群將無法走出所在城市,該人群購買力會下降。

1-5月,通常是房企投資部門最忙碌的時候。因為高周轉房企一般沒有太多土地儲備和存貨,都是上半年拿地,下半年賣房。

2019房地產開發投資吸引力TOP50

這場突如其來的疫情,對房地產行業最直接的影響就是,讓開發商的速度慢下來。那麼,高周轉房企能慢得下來嗎?他們又如何應對這次疫情的考驗?

僅在2月第一周,全國100多個城市中,調整出讓時間的土地總價就超過了340億元。

不懂高周轉,莫談房地產。自10年前,萬科等房企率先提出高周轉戰略,並飛速增長之後,這三個字就被奉為行業圭臬。而新晉崛起的黑馬房企,在高周轉的同時,還加上了高槓桿和高負債。

由於近期返工人員流量加大,各地開始嚴控。短期雇傭勞動力密集的建築行業,可能出現階段性用工荒,對地產項目復工影響較大。

除湖北,其他高周轉房企聚焦的三四線城市,在疫情衝擊下,市場也面臨調整。

這個問題該如何應對?房小評接觸的開發商,無一能就此給出對策。

「拿地的延後會導致項目周轉整體延後,直接風險是公司完不成全年的開發任務,甚至可能出現資金鏈緊張的問題。」一位高周轉房企投資負責人表示。

「比如房地產政策調控會直接影響市場預期、地方官員更替會帶來審批手續的延長、波及項目的突發事件會影響供貨和銷售的節奏,」這位投資總表示,高周轉房企所面臨的風險中,項目停工停售帶來的風險最大。

首先,疫情導致購買力衰退。以往房企進入三四線城市,是帶着更好的產品和服務,以品牌和產品標杆撬動市場獲取溢價,主力消費人群是地方官員、企業主等。

新拿地項目等待開工取證,在售項目等待售樓處恢復,眼下高周轉房企的回款周期在不斷拉長。

高周轉卡殼這次疫情是個意外:公司不能復工,工地不能施工,售樓處關閉,不可抗力讓高周轉「卡殼」了。

回款才是疫情帶給房企最大的考驗。

疫情之下,不光土地供應延後,開復工時間的延後,同樣影響着房企高周轉的效率。

空間的挑戰受疫情影響,未來一段時間內,地方經濟下行壓力加大。疫情爆發嚴重的湖北,樓市影響更大。

然而,大部分高周轉房企主要業績布局在東部沿海地區,並未實現全國化布局,管理半徑難以覆蓋中西部。全國房地產業績產出比重當中,中西部地區佔比不斷提高,很多高周轉房企卻不能同步將業績布局調整到中西部,這次疫情更是加速了這種撕裂。

即便疫情解除了,市場需要多長時間重鑄信心?有研究機構預測,樂觀情況下,如果疫情在3月解除,武漢房地產市場年中可恢復,周邊三四線城市則要更長時間。

時間的考驗從時間維度看,疫情對於高周轉房企的考驗主要有三個方面:拿地時間延後影響全年回款節奏、已拿地項目開發周期延後導致前期資金沉澱、銷售周期延後導致銷售回款停滯。

某房企營銷負責人表示:「開復工的延後對項目搶形象進度,趕取證進度都有影響,但當下的核心工作仍是快速回款,保證資金鏈安全。」

數據顯示2019年一季度全國房企銷售額超2.7萬億元。其中,碧桂園2019年一季度權益銷售額佔全年的21.73%,恆大佔19.9%,萬科佔23.69%。多數房企一季度銷售佔比約在20%左右。

購買都市圈住宅的多為剛需購買人群,他們有的安家在此,有的是在此改善居住。在疫情爆發前,都市圈周邊城市與中心城市的距離更多體現在交通上。

市場下行,房企還能降價出貨,哪怕犧牲利潤也要保證周轉速度。

對於6個月就可以實現現金流回正的房企來說,每年5月底之前拿的地可以形成年內回款,否則就成了沉澱資產。

當前,隨着東部沿海地區各項成本提高,加之疫情影響中西部人口流出,東部沿海製造業會進一步遷移到人力成本更為便宜的中西部地區,帶來中西部地區經濟快速發展,房地產市場規模增長。

湖北省GDP2016年才突破3萬億大關,到2019年就有望突破4萬億大關,經濟增速較快。因此,這兩年湖北房地產市場成長迅速,也是高周轉房企鍾愛的潛力業績區域。

為了防阻疫情蔓延,各地政府陸續發佈延遲企業復工的通知。企業復工需要向地方政府申請,違規復工要重罰,房地產項目工地的施工恢復,很多都要延遲到3月中下旬。

疫情發生后,城市間的防疫檢查加劇了市場隔閡,三四線城市強購買力人群看到了省會城市的醫療優勢。既然都要隔離,為何不隔離在醫療和生活配套更好的城市?這部分購買力在疫情結束後有可能向省會或中心城市轉移。

湖北省人口接近6000萬,是中部人口大省,也是勞動力對外輸出的主要區域之一。近幾年,東部及沿海生產製造業向人口密集,用工成本較低的城市快速流入,湖北就是中部產業主要承接區域。

2019年,湖北區域TOP30的房企銷售額共計2472.7億元。其中,碧桂園、中國恆大、保利發展、萬科,銷售金額分別為340億元、278.9億元、257.4億元、249.6億元,分別佔全年銷售額的4.41%、4.49%、5.48%、3.95%。

疫情爆發后,很多城市採取封閉道路,在高速收費站勸返的方式,阻攔非本城市居民返城,這讓剛需購買人群看到,城市與城市間不光有物理上的距離,還有政策上的距離。

以鄭州為例,區域內房地產項目的復工時間不得早於3月16日,售樓部暫緩復工。

2020年的土地市場將是一場速度與時間的對賭,也是一條可以超車的新賽道。新一輪房地產行業發展的周期將從這裏開始。

「按照以前的節奏,春節前拿的地,過完初五就開工了,施工進度一點不敢耽誤,」上述投資負責人坦言:「現在即使是1月份拿的地,因為疫情造成復工延後,加上工人返工隔離觀察的時間,必定影響施工進度。」

「受疫情影響,地方財政嚴重依賴土地出讓收入的廣大三四線城市,土地出讓價格大概率會有所鬆動,但只有年底前可以實現銷售回款的土地,才是真機會。」一位高周轉房企投資總表示,「沒有業績預期的房企融資更難」。

疫情爆發以後,城市的主要工作變為防疫。為了避免人口聚集,很多土地出讓計劃推遲了。尤其是一些三四線城市,擔心疫情帶來樓市降溫,造成土地流拍,寧願延後土地出讓計劃。

「首先要積極拓展融資,增強現金流管控。其次精準拿地,補倉年內可供貨地塊,維持企業基本盤面。同時加強成本管控,從成本摳利潤,用利潤換速度,加快回款。」上述負責人表示,現階段積極做好應對,方能在疫情解除的第一時間止損。

本文首發於微信公眾號:中國房評報道。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

對於湖北銷售份額佔比更高的房企,疫情帶來的影響將更大。

一位高周轉房企的投資總說:「高周轉下項目各節點環環相扣,出現任何問題都有可能影響項目開盤進度,風險也是連續性的。」

而2020年1月百強房企操盤口徑銷售金額僅為5097.05億元。春節后受疫情影響,線下售樓處關閉、銷售受阻,房企項目這方面的回款幾近枯竭。多地網簽數據顯示,春節以來房地產銷售大幅下降,有的城市更是零成交。

(數據來源:中國指數研究院測算)

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